Por la ‘puerta falsa’ de la aceptación de una alegación a una modificación del PERI, la Junta de Gobierno municipal (PNV y PSE) quiere abrir ‘las puertas del Casco’ a todos los fondos de inversión y especulación inmobiliaria que en los últimos años se han pasado del ‘ladrillo’ a los ‘alojamientos turísticos’. Estamos en plazo para presentar alegaciones.

Es un tema sobre el que vamos a tener que hablar, debatir, informar (y movilizarnos) mucho en los próximos tiempos, porque es mucho lo que está en juego para el futuro del Casco y su vecindario. Pero hoy sobre todo queremos haceros llegar algunos documentos e informaciones elementales para que cualquiera de las personas vecinas (o amigas) del barrio os animáis a presentar alegaciones contra esa decisión de la Junta de Gobierno, es un primer paso importante. Una aclaración previa: no penséis que lo de la presentación de alegaciones u observaciones es una operación muy complicada burocráticamente. El texto se puede redactar sin ningún tipo de formalismo, puede incluso estar hecho a mano, y puede tener la extensión que cada quién considere oportuna. Lo que sí hay que aportar son los datos personales (nombre, dirección y DNI) y, por nuestra parte, recomendamos que lo llevéis por duplicado (es decir, fotocopiado), no es imprescindible, pero es recomendable para quedarnos con una copia sellada con la que luego podamos demostrar que presentamos la alegación y cuándo lo hicimos, y tenemos de plazo hasta mediados de agosto, pero os recomendamos no esperar a agotar ese plazo, para no encontrarnos con sorpresas (ya se sabe que la administración en agosto…).

Antes de nada, vamos a facilitaros algunos documentos que os sería conveniente conocer a quienes queráis profundizar en la cuestión desde vuestra propia lectura e interpretación. Para quienes se fíen de nuestro criterio y quieran evitarse esa tarea, aportaremos luego una primeva interpretación general. Los documentos son estos:

Alegación presentada por Arabatur (que se acepta parcialmente)

Memoria para la aprobación definitiva recomendando la aceptación parcial de la alegación (I y II)

Informe jurídico municipal para sustentar la decisión

Publicación en el BOTHA

Añadamos otra cuestión necesaria de entender correctamente para no liarnos: una cosa son los Apartamentos Turísticos, otra distinta las Viviendas para Uso Turístico, y una tercera las habitaciones de viviendas particulares para usos turísticos. Para distinguirlos en lo general, utilicemos una de las muchas definiciones que se pueden encontrar en la red:

Dentro del sector inmobiliario, es muy común escuchar a noticieros y notas de prensa hablar acerca de “Apartamento turístico” y “Vivienda de Uso Turístico (VUT)”, conceptos que a menudo generan confusión, pues se tratan como semejantes y en el fondo poseen diferencias muy marcadas entre sí.

(…) – Apartamentos Turísticos:

Inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamiento y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente, mediante precio.

Vivienda de Uso Turístico:

Pisos, apartamentos o casas amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

Una diferencia clara entre uno y otro es que los Apartamentos Turísticos son unidades de alojamiento cuyos titulares son empresas y los inmuebles no tienen carácter residencial, en cambio las Viviendas de Uso Turístico son unidades residenciales y su propiedad es individual. A destacar también la categorización de estos alojamientos, las viviendas de uso turístico operan bajo una sola jerarquía (art. 18) y los apartamentos turísticos se califican por llaves de 1 a 4 (art 9), de acuerdo a las comodidades ofrecidas atendiendo a las condiciones generales, particulares y la zona de servicio que ofrezcan.

Asimismo, en los Apartamentos Turísticos se asumen los servicios de limpieza de las estancias que brindan con una frecuencia mínima de una vez por semana mientras que en las Viviendas de Uso Turístico, la limpieza casi siempre corre por cuenta del cliente.

(…) Entre las condiciones de los alojamientos está que una Vivienda de Uso Turístico tiene como única obligación ofrecer, facilidades para el almacenamiento, preparación y consumo de alimentos, en contraposición a lo establecido en los Apartamentos Turísticos donde se especifica que cada unidad debe ofrecer las correspondientes áreas de cocina, dormitorios y baños, además de cubiertos, lavaplatos y mobiliario acordes a su categoría, antes mencionada.

(Fuente: https://www.asesoresvut.com/post/diferencias-entre-apartamento-tur%C3%ADstico-y-vivienda-de-uso-tur%C3%ADstico )

Entremos ya a nuestra valoración/ análisis rápido. Aprovechando que en el debate sobre la revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que se está llevando en la actualidad a nivel de ciudad se pretende acabar con la actual prohibición de instalación de apartamentos turísticos en Gasteiz y, teniendo en cuenta que para esta cuestión en concreto el PERI del Casco está por encima del PGOU, el Ayuntamiento impulsa una Modificación puntual del PERI en la que introducía dos cuestiones esenciales:

1) Eliminar la prohibición de los apartamentos turísticos en el barrio y a partir de ahora permitirlos en las mismas condiciones que los establecimientos hoteleros.

2) Permitir las viviendas para uso turístico y las habitaciones en viviendas particulares para uso turístico, condicionado a que se ubiquen en una sola planta, que será la más baja en las que se permita el uso residencial

Pero la sorpresa viene después, ya que cuando se hace pública esta propuesta de modificación y se abre periodo de alegaciones, aparece una asociación llamada Arabatur que realiza una alegación con dos propuestas:

1) Que tanto las viviendas para uso turístico como las habitaciones en viviendas particulares para uso turístico en el Casco se autoricen en cualquier planta

2) Que si no se hace eso, se autorice las viviendas de uso turístico cuando la totalidad del edificio esté ocupado por dichas viviendas.

Arabatur, que es una asociación creada hace pocos años y que recoge los intereses de este tipo de empresarios, que está relacionada con las empresas que se están haciendo de oro con este tipo de promociones (Airbnb, por ejemplo), y de quien el zurrumurru popular dice que tiene relación con un antiguo concejal del PP (nosotres, que tampoco le hemos dedicado mucho al asunto, lo que hemos encontrado es que la Presidenta de Arabatur, Pilar Perosanz, y el antiguo concejal Gustavo Antepara han compartido o comparten staff directivo en un grupo de comunicación) puede pedir lo que quiera, el problema viene cuando, sorprendentemente, el Ayuntamiento decide aceptar parte de su alegación, en concreto la de autorizar las viviendas de uso turístico cuando todas las del edificio se dediquen a ello. Y lo hace en base a un informe municipal titulado Memoria para una aprobación definitiva, de Julio 2020 que, en concreto en el apartado que aparece en su página 15 con la denominación 1.5.2 ANÁLISIS DE LAS APORTACIONES Y ALEGACIONES,  afirma lo siguiente:

En cuanto a la alegación de ARABATUR (…) considerándose bien fundada y digna de aceptarse la opción de autorizar las viviendas de uso turístico en edificios completos a la vista de la concurrencia de tres factores:

a) El interés en combatir la desertización y degradación del barrio

b) La gran oferta turística, cultural y gastronómica del barrio

c) La ausencia de perjuicios o molestias para otros residentes en el bloque”

Ahora os vamos a dejar una serie de textos que demuestran lo que ha ido pasando en otras zonas cuando se han adoptado medidas similares, pero comentemos antes una cuestión más. Con todo lo sucedido hasta ahora (pasar de no admitirse en el Casco ni apartamento turísticos ni viviendas de uso turístico, a que se autoricen apartamentos,  edificios enteros de viviendas de uso turístico y habitaciones para turistas en las primeras planta.., sin que, además, en ninguno de los casos se pongan límites ni condiciones de número, de distancia, de que estén vacías con anterioridad a la aprobación de la medida, etc.) teníamos la sensación de que alguien está aprovechando una ‘puerta falsa’ para, sin la necesaria información al vecindario, debate y recogida de propuestas, meternos un gol por toda la escuadra que va a condicionar de forma importantísima el futuro del barrio y su vecindario. Esa sensación se ha visto enormemente aumentada cuando hemos visto quién firma en nombre de la Jefatura de Gestión Urbanística el informe municipal que recomienda aceptar la alegación de Arabatur: ni más ni menos que Alfredo Piris, quien, además, como director de Urbanismo primero y Gerente de Ensanche 21 posteriormente, fue el impulsor de los más importante proyectos urbanísticos de la ciudad, y a quien el propio actual alcalde le argumentó sus sospechas sobre pelotazo urbanístico durante su gestión en Ensanche 21. Un elemento este Piris que, además, no se cortó en afirmar en una Comisión de Urbanismo a la que había sido llamado para aclarar esas cuestiones, que las reuniones del Consejo de Ensanche 21 se grababan y que de ahí luego se extraía el acta de la reunión pero que:

cuando se trataban temas que los consejeros consideraban confidenciales o discretos, o cuando se citaban nombres propios, pues se desconectaba la grabación

Como podéis ver en los siguientes textos (que sólo son una pequeña selección de los muchos posibles), lo que se le viene encima al barrio es tremendo. Por ejemplo, lo que nos cuenta Miriam-Hermi Zaar en su texto El derecho a la vivienda en el contexto del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) de Barcelona y de sus planes antecesores:

La obtención de nuevas licencias quedó condicionada a que la actividad solicitada se ubique en edificio exclusivo, donde las viviendas existentes estén desocupadas legalmente o bien destinadas a la actividad de apartamento de uso turístico41. Sin embargo, estas condiciones, en lugar de proteger las viviendas residenciales, han acelerado el mobbing inmobiliario hacia los vecinos que poseen contratos de alquiler de renta antigua. El vaciamiento del edificio, que se produce a través de la reiterada expulsión de los vecinos del mismo, lleva de forma ilegal a que cumpla con una de las exigencias para que la propiedad obtenga una licencia como ‘vivienda de uso turístico’: poseer cédula de habitabilidad, estar desocupado y situarse en edificios exclusivos.

No pensemos que esta grave problemática se da solo en los grandes centros turísticos como Barcelona o Madrid, sucede en entornos más semejantes a la realidad vitoriana, como, por ejemplo, Cádiz:

La expansión del sector sin ningún impedimento hasta el momento está provocando la turistificación del centro, convertido en foco de atracción turística al verse saturado con establecimientos ahora destinados a este fin, y que antes estaban ocupados por viviendas. Una situación que, inevitablemente, ha incidido en una reducción drástica del parque residencial y en un incremento en el precio de los alquileres, ya de por sí altos en Cádiz.

Por eso intentan poner coto a una ‘triste figura’ que con la aprobación de la alegación que ahora se propone, no tardará en aparecer en Vitoria:

afirma Martín Vila [teniente de alcalde de Urbanismo], que considera que de esa forma se lucha contra lo que él califica de “asustaviejas turísticos que vacían edificios o pisos para su conversión en este tipo de alojamientos”.

El fenómeno está tan extendido que lleva años ya conceptualizado en los textos académicos. Así, por ejemplo, en el texto de Agustín Cócola Alojamiento turístico y desplazamiento de población:

Sin embargo, la presión de desplazamiento es sobre todo ejercida por inversores turísticos en busca de inmuebles. Lo destacable es que en algunos casos vecinos están siendo forzados a vender sus viviendas, mientras que el único comprador es el inversor que ejerce la presión. Esto genera una situación en la que el «comprador» adquiere el inmueble a un precio por debajo del mercado, lo que dificulta las opciones que el «vendedor» tiene para encontrar una nueva vivienda. Este fenómeno representa, por lo tanto, un ejemplo de lo que López Morales (2015) llama «desposesión de la renta de suelo». Como señala el autor, es una forma de acumulación por desposesión en la que la clase capitalista obtiene beneficios expropiando el valor de uso de residentes mientras que les limita las posibilidades de realojamiento en el «libre» mercado de la vivienda.

Estas formas de desplazamiento que he descrito por separado, en realidad se dan al mismo tiempo y se retroalimentan, y en el caso de barrios bajo alta presión turística produce un nuevo fenómeno que llamo «desplazamiento colectivo». Por un lado, hay una salida de población. Por otro, nuevos residentes no pueden entrar por el alto grado de desplazamiento por exclusión, al mismo tiempo que otros ni se plantean entrar debido a la presión del ruido y la convivencia. En este contexto, los únicos que «entran» son inversores turísticos, lo que genera un círculo vicioso que fortalece aún más el desplazamiento. Es decir, se genera un nuevo ambiente urbano que solo permite la reproducción de más alojamiento turístico y, por el contrario, impide la reproducción de la vida residencial. El desplazamiento colectivo, por lo tanto, sería la substitución de la vida residencial por el turismo

Sin olvidar otras importantes cuestiones que ya iremos abordando en siguientes posts, como las que comentan algunas asociaciones vecinales en el informe titulado Análisis del impacto de las viviendas de uso turístico en el Distrito Centro, elaborado por Red2Red Consultores para la Junta Municipal del Distrito Centro del Ayuntamiento de Madrid:

Las asociaciones de vecinos consultadas en este estudio señalan que es positivo que venga gente de fuera y gaste en el barrio,si bien lo que se considera necesario es que los barrios estén poblados y tengan vida de barrio, que haya actividad económica diversificada, y no sólo vinculada con la fiesta o el ocio, al objeto de que la población active esa vida económica y social y que se mantengan las costumbres y las señas de identidad así como la personalidad de los barrios.

…yo no quiero que venga gente a dejar dinero en el barrio…yo quiero que haya gente en el barrio para que siga siendo barrio…si la gente se nos va del barrio a mí que venga de fiestas y despedida de solteros…ahora viene el buen tiempo, pues venga, hala, hacemos todo terrazas…yo eso no lo quiero…y esto, me lleva a lo otro…lo otro te genera esto también…” (Asociación de vecinos La Corrala)

Bueno, aquí dejamos esta lectura rápida que os pueda servir de orientación para la elaboración de alegaciones. Volveremos con mucho más profundidad sobre la cuestión, pero ahora se trata de una primera demostración (burocrática si queréis, pero también necesaria) para desde el principio mostrar nuestro absoluto rechazo al pelotazo inmobiliario turístico que planean algunos a costa de la del vecindario y su vida comunitaria. Alde Zaharra Bizirik!!