(Muestra de una vivienda de un edificio en la calle Santo Domingo, desalojada por riesgo de ruina -se aprecian las cadenas en la puerta- y ofertada en una inmobiliaria, que no dice nada al respecto, por 69.200 euros. Su dueño, una entidad bancaria).
En anteriores capítulos hemos podido ver cómo, en términos generales, las condiciones estructurales y de dotación de servicios de las viviendas del Casco son bastante peores que las del resto de la ciudad. La conjunción de ambos factores (mayor parque de viviendas en alquiler y peores condiciones de esas viviendas) parece que tendría que conducir al hecho de que lo que llaman el mercado de la vivienda (tanto para la venta como para el alquiler) reflejara esa realidad en un menor valor de cambio de las viviendas del Casco, pero, como vamos a ver en este capítulo, no sucede así.
El precio medio por m2 de las viviendas en venta es el 8º más caro de 29; superando incluso a barrios como Santiago o Gazalbide. El precio por m2 de una vivienda de alquiler del Casco está al mismo nivel que el de Mendizorrotza o Lovaina, superando a 20 barrios de la ciudad.
Todo ello lleva a que para inversores y especuladores sea más rentable invertir en la compra de dos viviendas en el Casco que posteriormente alquilen, a comprar una en un barrio rico. Es la dinámica que arrastra Gasteiz ya que, tal y como define un informe municipal:
(…) el desarrollo residencial en lo que va de siglo XXI no es dependiente de un nuevo crecimiento de la demanda sino que se constituye en sí mismo en instrumento –y resultado- de acumulación de capital en un contexto de transformación del sistema económico hacia una variante postindustrial del capitalismo en el que los sectores tradicionales tienden a ser subsidiarios de la especulación financiera
Y las consecuencias de ese capitalismo especulador salvaje las padecen las familias y unidades convivenciales que, como en el caso del Casco, se ven condenadas a alquilar a los precios abusivos que les imponen, pues no pueden ni plantearse adquirir una vivienda en propiedad.
Estas y otras cuestiones (como, por ejemplo, cómo ha afectado realmente la bajada del IBI en el barrio) son las que abordamos en este capítulo 12 VALOR CATASTRAL DE LAS VIVIENDAS Y PRECIOS DE LAS VIVIENDAS EN VENTA Y EN ALQUILER (descargar aquí), cuyo resumen de cuestiones más reseñables os dejamos a continuación.
RESUMEN DEL CAPÍTULO 12:
VALOR CATASTRAL DE LAS VIVIENDAS Y PRECIOS DE LAS VIVIENDAS EN VENTA Y EN ALQUILER.
12.1.- EL VALOR CATASTRAL, DEL QUE SE CALCULA EL IBI DE LOS EDIFICIOS
12.1.A.- El valor catastral de los edificios
El Casco es el 7º barrio con mayor número total de viviendas y, al mismo tiempo, el barrio cuyas viviendas tienen la superficie media más pequeña de todo Gasteiz (72,9 metro cuadrados, casi la mitad de la superficie media de las viviendas de Mendizorrotza, y un 20% inferior a la superficie media de las viviendas de Gasteiz.)
La vivienda en manzana cerrada ocupa los espacios centrales de la ciudad –es la tipología casi exclusiva en los barrios centrales, Casco Viejo, Ensanche, Desamparados y Coronación- y, a medida que nos alejamos del centro, va siendo sustituida por la manzana abierta.
(…) Desde el punto de vista de las tipologías edificatorias, se observa que aquellas que mejor aprovechan el suelo sufren también una mayor carga fiscal por IBI, de forma que, en promedio, un metro cuadrado en manzana cerrada aporta al IBI un tercio más que un metro cuadrado de vivienda unifamiliar aislada.
(Fuente: estudio municipal El parque de vivienda en Vitoria-Gasteiz. Resumen ejecutivo)
- Siendo el Casco el barrio de la ciudad con menor renta familiar disponible en 2015, su % de valor catastral bonificado es inferior al de otros 14 barrios de la ciudad, y se corresponde más con el de los barrios que tienen una renta familiar disponible un 50% superior a la del Casco
- Tras la revisión realizada en 2016 resulta que en 2020 el Casco es el 6º barrio donde menos se ha reducido el valor catastral por m2 (-38,9%), lejos de lo que ha supuesto en el conjunto de la ciudad (-46,6%). Ello ha implicado, por ejemplo, que de ser en 2015 el 29º barrio con menor valor catastral por m2, en 2020 haya ascendido hasta ser el 21º
- La reducción en cantidad de euros del IBI medio, en el Casco ha sido bastante menor a la de la mayoría de los barrios de la ciudad, siendo solo superior a la de las zonas rurales y la de algunos barrios económicamente ricos de Gasteiz. Y que si la cantidad media de IBI que se paga es de la menores de la ciudad, en buena medida es debido a que sus viviendas tienen la superficie media menor de todo Gasteiz. En definitiva, que el bolsillo del vecindario del barrio es uno de los que menos ha notado la reducción del IBI
12.1.B.- Las diferencias dentro del propio Casco
- Para asignar el valor catastral del que se derivará el IBI, se divide al Casco en tres zonas (Sur, Centro y Norte) a las que adjudica unos valores de repercusión muy distintos. Así, el de la zona Sur es un 80% superior al de la zona Norte, y un 35% al de la zona Centro. Ésta, a su vez, es un 33,33% superior al de la zona Norte. Con ligeras variaciones esas diferencias se dan tanto en el valor para viviendas, como en el de oficinas y comercios. Para garajes, sin embargo, el valor es igual para las tres zonas.
- Si comparamos el valor de la zona Sur del Casco con el de las zonas cercanas al Casco, vemos que, salvo para las zonas que pertenecerían al barrio de Ensanche (que en la zonificación son diversas partes denominadas “Centro”) y la denominada “zona Artium”, es superior a todas las demás. Dándose el caso de que es incluso superior a las diversas Zonas de Los Pintores, así como de Las Conchas, lo que es más que llamativo
- Parece que para el estudio de mercado en el que se basa la valoración municipal, y para ésta misma, quedan más que claras las muy distintas realidades que se dan dentro del propio barrio. Ello debería llevar a plantear medidas de ayuda a la rehabilitación también diversas, y ajustadas a la situación económica de cada zona, tal y como se dice que se procede al crear las zonas fiscales del IBI
12.2.- EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS EN VENTA Y EN ALQUILER, SEGÚN LOS DOS MÁS QUE INTERESANTES INFORMES MUNICIPALES
12.2.A.- El precio de los pisos usados en venta
- El Casco es uno de los barrios con mayor número de viviendas usadas en venta, un total de 35, que le hacen ocupar el puesto 8º en el ranking de 29 barrios de los que el estudio aporta datos, algo que, por otra parte, se corresponde con ser el 7º barrio en número total de viviendas
- La superficie media de las viviendas en venta del barrio es de las menores de la ciudad, 73 m2, ocupando el puesto 27º de los 29
- Por lo que se refiere al precio medio de las viviendas, y conociendo como conocemos el año de construcción y el mal estado de bastantes de ellas, sorprende bastante que la vivienda media en venta del Casco sea más cara que la de barrios como San Cristóbal, Judimendi, Adurtza, El Pilar, Zaramaga o Arana. En este apartado el Casco ocupa el lugar 21 de 29.
- Pero nuestra sorpresa es mayúscula cuando lo que contemplamos es el precio medio por m2 de las viviendas en venta, porque aquí el barrio, con sus 1.982 € por m2 asciende hasta el puesto 8º del ranking de 29 barrios, superando incluso a barrios de los considerados caros como Gazalbide, Aretxabaleta o Santiago, que están en el top-10 de las viviendas más caras. ¿Cuál es la explicación? Pues que la pequeña dimensión de las viviendas del barrio oculta en su precio total la realidad de la carestía del m2 de vivienda en el Casco
12.2.B.- El precio de las viviendas en alquiler
- Aunque si miramos el precio medio de los alquileres puede parecer que el lugar 17º (de 27 con datos) que ocupa el Casco pueda ser acorde a la mezcla entre su centralidad y la baja calidad de sus edificios. Pero si lo que observamos es el precio por m2, resulta que el alquiler en el Casco está al mismo nivel de carestía que el de Mendizorrotza o Lovaina, teniendo 20 barrios (de un total de 27) con precios más bajos.
- Es subrayable que el Casco sea el quinto barrio con mayor número de pisos en oferta para alquiler, al mismo tiempo que su dimensión media esté entre las más bajas de la ciudad.
Lo que muestran los datos es tan evidente como lo que recoge el propio informe:
La distribución espacial de las rentas de alquiler en términos de precio por metro cuadrado revela el peculiar comportamiento del mercado inmobiliario, algo en lo que intentaremos profundizar en el siguiente apartado, comparando los mercados de venta y alquiler de pisos y su relación con la desigualdad socio-económica y el conflicto de latente entre la satisfacción de una necesidad básica y la extracción de rentas especulativas.(…) De esta forma la desigualdad social se ve alimentada en un doble sentido: el precio bruto elevado de barrios de clase media-alta suponen una barrera de entrada a familias con un nivel económico inferior que deben buscar residencia en barrios habitados preferentemente por clases populares, a la vez que se ven obligados a pagar un precio unitario o por metro cuadrado superior
12.2.C.- Poniendo en relación la compraventa y el alquiler de vivienda usada
Tal y como anunciaba en los párrafos anteriores, el ya tantas veces mencionado e interesante ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA EN VITORIA-GASTEIZ Pisos y locales usados Febrero de 2016 acomete a continuación la cuestión de la comparación de los mercados de venta y alquiler de pisos y ru relación con la desigualdad socio-económica. Prestemos atención a una de sus primeras constataciones, nada habituales en un documento municipal:
(…) Es la relativa asimetría de los precios en las dos modalidades en relación con la condición socioeconómica de los barrios lo que apunta a la hipótesis de que existe una posición dominante de mercado que aporta ventajas a los propietarios del capital tanto a la hora de comprar (demanda solvente en la modalidad de compra, a precios relativos más bajos) como en su posición de arrendadores, en la que aprovecharían una relativa escasez y una posición débil de unos arrendatarios insolventes frente a una hipotética compra
(…) la fuerza de la asimetría espacial y su superposición con la distribución de la condición socioeconómica de la población, permiten sostener, al menos como hipótesis la existencia de unos mercados de vivienda que reflejan parcialmente una relación de subordinación que es, en última instancia, consecuencia de una relación de clase.
(…) más allá de la propia expresión espacial de la desigualdad económica, tiene lugar una desventaja en términos de precio en la satisfacción de las necesidades de alojamiento. Decimos necesidades de alojamiento pues en situaciones de dificultad económica, en las que la capacidad económica de las familias les impide elegir entre compra y alquiler, el alquiler de una vivienda debe ser entendido como satisfacción de una necesidad básica, por lo que evitamos recurrir al concepto ambiguo de acceso a la vivienda
Lo que le lleva a plantear una tremenda conclusión:
De un modo gráfico, podríamos decir que, hipotéticamente, sería más rentable invertir en dos viviendas en un barrio pobre donde es posible obtener rentas relativamente elevadas, que hacerlo en una vivienda en un barrio rico donde la rentabilidad de la renta de alquiler será menor y donde el tiempo necesario para recuperar la inversión será mayor
La desigualdad que impulsa el mercado de la vivienda de alquiler en la ciudad es tal que una familia o unidad convivencial (o persona que viva sola) del Casco tiene que emplear más de la tercera parte de su renta disponible tan sólo para hacer frente a los gastos de alquiler de su vivienda, una vivienda, que recordemos, está muy lejos de tener las comodidades y servicios de la mayoría de los barrios de la ciudad. Mientras, por el otro lado, barrios económicamente ricos como Gazalbide, Santiago o Mendizorrotza tienen que hacer un esfuerzo mucho menor (incluso inferior a la mitad de la del Casco en el caso de Mendizorrotza) para pagar los alquileres de sus barrios
Por eso el informe municipal también recoge entre sus conclusiones finales que:
Profundizando en esta cuestión, hemos analizado otros indicadores como la proporción entre precios de alquiler y de compra o el esfuerzo económico medio de compra o alquiler por barrio (coste medio dividido entre la renta familiar media del barrio). Su análisis indica la existencia de un sobre coste que penaliza el alquiler frente a la compra, precisamente en los barrios en los que residen clases populares, con mayores dificultades para acceder a la compra de vivienda. Evidentemente, el esfuerzo relativo para pagar un alquiler tiende a ser superior en los barrios con renta disponible menor pero, además, el coste de alquiler es mayor, en proporción al coste de compra, cuanto menor es la renta disponible del barrio.
Inversamente, la rentabilidad de una hipotética compra de vivienda para su posterior alquiler es proporcionalmente mayor en los barrios de renta baja.
Como resultado de todo ello la familia o unidad convivencial media del Casco, tras el pago del alquiler, contará con una renta anual disponible de tan sólo 16.003 euros, lo que supone 1.334 euros al mes para toda la familia, mientras que, en el otro extremo de la desigualdad económica, una familia de Mendizorrotza contará con 60.583 euros anuales (5.049 euros al mes), es decir, casi el cuádruple. Más grave aún, porque si la renta familiar disponible del Casco (24.457) suponía ya tan sólo 34,22% de la renta familiar disponible de Mendizorrotza, tras el pago del alquiler, se reduce hasta el 26,42%, lo que profundiza aún más en la brecha socioeconómica entre barrios.
La traslación a la realidad cotidiana de estos datos nos la ofrece el otro documento municipal ya citado, El parque de vivienda en Vitoria-Gasteiz. Resumen ejecutivo:
Los datos manejados nos permiten cuantificar un segmento formado por más de 1.200 personas que disponen de 10 metros cuadrados o menos por persona. El tamaño medio de la vivienda roza los 60 m2 con una media de 7 miembros por hogar y la superficie media por persona de que disponen es de 8,6 m2. La antigüedad media de estas viviendas es de 64 años y la mitad de ellas se ubica en el Casco Viejo (donde se encuentra una de cada tres viviendas de este tipo), Coronación, Zaramaga o Adurtza. El 69% de las viviendas se habitan en régimen de alquiler. La media de edad de las personas que viven en estas viviendas roza los 30 años siendo el 30% menores de 16. El 58% son personas extranjeras y de ellas, más de la mitad son africanas. Dos tercios de las personas mayores de quince años residentes en este tipo de viviendas con problemas de hacinamiento, tienen estudios primarios o carecen de cualquier titulación académica.
A todo ello añade una cuestión fundamental, que explica en buena medida los altos índices de movilidad residencial que observamos en el Casco en capítulos anteriores:
La movilidad residencial en relación con la forma de acceso a la vivienda es otro elemento relevante que define no ya un estilo de vida sino las condiciones de existencia de muchas familias. (…) la movilidad, a menudo, está condicionada por la situación socio-económica de personas y familias, de forma que, una fuente de renta mínima pero estable permite una estabilidad residencial que, de esta manera se configura como un elemento más definitorio de las condiciones de vida. Por el contrario, la precariedad económica –más probablemente si la inestabilidad laboral viene acompañada de otros elementos que favorecen la vulnerabilidad económica como la ausencia de una red social- puede ser sinónimo de movilidad forzada que, igualmente, pasa a ser un elemento constituyente y característico de las condiciones de vida de quien sufre esa situación.
El meollo de todo lo visto en este apartado se recoge también en el documento municipal:
(…) el desarrollo residencial en lo que va de siglo XXI no es dependiente de un nuevo crecimiento de la demanda sino que se constituye en sí mismo en instrumento –y resultado- de acumulación de capital en un contexto de transformación del sistema económico hacia una variante postindustrial del capitalismo en el que los sectores tradicionales tienden a ser subsidiarios de la especulación financiera.
12.3.- LOS DATOS DEL GOBERNO VASCO SEGÚN LA EMA (EVOLUCIÓN DEL MERCADO DEL ALQUILER)
Esta encuesta se elabora en base a los datos del registro de las fianzas de los contratos de alquiler, pero, efectivamente, todas sabemos por la práctica cotidiana que esa obligación no se cumple en un apreciable número de casos, tanto exista contrato escrito como no. En el Casco conocemos que es una práctica habitual por la que la parte arrendadora (explotadora sin escrúpulos, realmente) , todas sabemos por la práctica cotidiana que esa obligación no se cumple en un apreciable número de casos, tanto exista contrato escrito como no. En el Casco conocemos que es una práctica habitual por la que la parte arrendadora (explotadora sin escrúpulos, realmente) no solo elude los impuestos correspondientes, sino las obligaciones que debe cumplir con la persona arrendataria, inherentes a su condición de persona arrendadora (conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, respetar la duración pactada o devolver la fianza legal, entre varias otras). Es una práctica que imponen a no pocas personas inquilinas que se sienten obligadas a aceptar ante la carencia de otras opciones viables.
12.4.- LOS DATOS DE LAS EMPRESAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
12.4.A.- Los precios de las viviendas en venta
Vemos que entre los precios de ambas inmobiliarias, sobre todo en lo que se refiere al Casco y Coronación, hay diferencias muy notables, siendo la tendencia general que Idealista indique unos valores bastante mayores, hasta el punto de que para 2021 los datos de Idealista para Casco y Coronación son alrededor del 25% superiores. También son muy distintas las cifras sobre el incremento experimentado entre 2016 y 2021, aunque en todos los casos señalan una dinámica especuladora evidente, pues mientras las rentas familiares disponibles, en el último quinquenio del que se dispone de datos (2013-2018) aumentaron en torno al 4% en Casco y Coronación y al 6% en Gasteiz, en lo que se refiere al precio de los pisos, a pesar de las diferencias de datos entre inmobiliarias, vemos que se ha incrementado en un abanico que va desde un 10% hasta un 30%.
12.4.B.- Los precios de las viviendas en alquiler
Como era de esperar, las cifras de las inmobiliarias son siempre superiores a las de la EMA, que se basa en contratos registrados. También vemos que tanto en los datos de 2020 de Idealista como en los de Indomio el precio del m² de alquiler en el Casco es superior no solo al de la media de la ciudad (hasta un 10% superior), sino incluso al de una zona económicamente rica y cotizada como Centro.
Una de las pocas comparaciones fiables que podemos establecer es la de los datos de Idealista de 2020 con respecto a 2015. Vemos cómo el incremento experimentado es similar tanto en el Casco y Centro como en el conjunto de la ciudad, en torno al 23%, lo que es una auténtica barbaridad, ya que el incremento del IPC (Índice de Precios al Consumo, que es la referencia con la que se actualizan los contratos de alquiler) entre septiembre de 2015 y septiembre de 2020 fue del 4,0%, es decir, prácticamente seis veces menos. Especulación pura y dura.
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